Les dépenses d’exploitation d’un immeuble


Les opportunités d’immeubles à revenus sont lucratives... mais compliquées ?

Les investisseurs se demandent souvent quel facteur (%) utiliser pour l’une ou l’autre des dépenses d’exploitation d’un immeuble à revenus.

Avec mon expérience et a l’aide de mon logiciel je peux faire cette étude pour vous.

En attendant de vous apporter ce servie, je vais tenter ici de vous donner les indicateurs les plus courants afin de vous faciliter la tâche lors de vos calculs.

Pour obtenir le revenu net d’un immeuble, il faut soustraire les dépenses d’exploitation du revenu brut.

La prudence pour l’analyse est d’utiliser des facteurs standard (%) pour chacune des dépenses, plutôt que de se fier aux affirmations du vendeur.

À l’exception des taxes municipales et scolaires et des frais d’assurances (dont vous avez normalement les factures officielles), il serait préférable d’utiliser ces ratios.

Voici une liste des dépenses d’exploitation et le facteur suggéré à soustraire du revenu brut effectif (RBE*).


Ces facteurs peuvent sembler élevés mais ils sont prudents et près de ceux utilisés par les institutions financières pour calculer le revenu net :

• Taxes municipales 12-15%
  
  
• Taxes scolaires +/- 2%
  
  
• Assurances
  
  
• Immeuble en béton 1.5%
  
  
• Immeuble en bois 2%
  
  
• Électricité (espaces communs) +/- 1%
  
  
• Chauffage/Combustible : Payé par les locataires +/- 1%
  
  
• Payé par le propriétaire +/- 15%
  
  
• Conciergerie 2-5%
  
  
• Déneigement/pelouse +/- 700$
  
  
• Entretien/Réparation 5-10%
  
  
• Gestion 5%
  
  
• Réserve +/- 3%

Le ratio total des dépenses devrait se situer entre :

30% et 38% du revenu brut effectif (RBE) lorsque l’immeuble est chauffé par les locataires

45% a 50% lorsqu’il est chauffé par le propriétaire.

* Pour obtenir le RBE, il suffit de soustraire du revenu brut potentiel (RBP) les vacances (+/-1% dans le contexte actuel (varie selon le secteur), soit un taux d’inoccupation très bas) et les mauvaises créances (+/-1% selon la clientèle de l’immeuble).

Assurance prêt hypothécaire pour immeubles locatifs


Primes d’assurance SCHL

L'assurance hypothécaire LNH s'applique aux prêts consentis pour la construction ou l'achat (avec ou sans améliorations) d'immeubles locatifs, d'établissements de soins autorisés et d'habitations pour retraités situés au Canada.


Rapport prêt valeur % du prêt

Jusqu'à 65 % inclusivement 1,75
Jusqu'à 70 % inclusivement 2,00
Jusqu'à 75 % inclusivement 2,25
Jusqu'à 80 % inclusivement 3,50
Jusqu'à 85 % inclusivement 4,50

Pour plus d’information concernant les directives s’appliquant aux immeubles locatifs, consultez le site de la SCHL : www.schl.ca


GE Assurance Hypothèque Canada offre un ratio prêt / valeur de 90% pour 3 et 4 logements.

Maximum de 4 logements dont au moins un doit servir de résidence principale. Consultez le site de GE Assurance pour plus de détails : www.gehypotheque.ca


Le taux de rendement interne (TRI)

Voici une définition simplifiée de ce qu’est le TRI (dans le cas d’un immeuble à revenus) :

Le taux de rendement interne correspond au rendement moyen de l’investissement en se basant sur une durée de 5 ans.

On considère la liquidité générée à chaque année (l’argent qui reste dans les poches de l’investisseur), on actualise ces montants (car 1$ aujourd’hui ne vaut pas la même chose que 1$ dans 5 ans) et on suppose un prix de revente (donc on en tire un profit car on revend plus cher), ce qui nous donne le taux de rendement interne.